São Paulo, uma das maiores metrópoles do mundo, continua a expandir suas fronteiras e a diversificar seu mercado imobiliário. A cidade enfrenta um cenário dinâmico e desafiador, influenciado por políticas urbanísticas, programas habitacionais e demandas por habitações mais compactas. Para entender melhor essas dinâmicas, conversamos com Leonardo Diniz, co-fundador da Potato Valley Ventures e especialista com trinta anos de experiência no setor imobiliário.
Leonardo Diniz: Um Pioneiro no Setor Imobiliário em São Paulo
Leonardo Diniz, além de co-fundador da Potato Valley Ventures, tem uma carreira marcada por uma visão sistêmica do mercado e uma capacidade de execução comprovada em incorporação e construção. Atualmente, ele presta consultoria a grandes incorporadoras e fundos de private equity internacionais, além de participar do conselho de uma grande incorporadora.
Nos últimos anos, Diniz tem se dedicado ao mundo da inovação e tecnologia, com o objetivo de fomentar transformações disruptivas no setor imobiliário e na construção civil. Ele fundou uma start-up e uma venture builder, sempre buscando modelos de negócios inovadores. Sua experiência inclui liderar negócios em contextos econômicos variados, com uma gestão focada em resultados e adaptação rápida às mudanças do mercado.
A Predominância de Imóveis Menores no Mercado Imobiliário de São Paulo
Leonardo Diniz explica que a predominância de imóveis menores, com menos de 45m², no mercado paulistano está diretamente relacionada ao Plano Diretor de 2014. “O Plano Diretor criou as Zonas de Expansão Urbana (ZEUs), incentivando a verticalização e o adensamento ao longo das linhas de metrô e corredores de ônibus. A legislação restringiu a quantidade de vagas por unidade habitacional, tornando comercialmente inviável o lançamento de apartamentos maiores nessas zonas. Além disso, foram dados diversos incentivos, como fachada ativa e unidades não residenciais, que aumentaram o potencial construtivo dos terrenos, contribuindo para a maior oferta de unidades menores”, afirma Diniz.
A Influência do Plano Diretor de 2014 no Mercado Imobiliário de São Paulo
A restrição da quantidade de vagas por unidade residencial imposta pelo Plano Diretor de 2014 praticamente inviabilizou a construção de apartamentos maiores. “Por razões comerciais, a limitação de vagas de garagem fez com que os desenvolvedores optassem por unidades menores, que não necessitam de tantas vagas”, explica Diniz.
Mudanças à Vista com a Revisão do Plano Diretor de 2023 no Mercado Imobiliário de São Paulo
A revisão do Plano Diretor em 2023 promete trazer mudanças significativas para o mercado imobiliário de São Paulo. “A revisão altera as regras para garagens, o que deve incentivar o lançamento de unidades maiores nas ZEUs. Isso poderá equilibrar a oferta de imóveis, promovendo a construção de apartamentos maiores”, antecipa Diniz.
O Impacto do Programa Minha Casa, Minha Vida no Mercado Imobiliário de São Paulo
O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) desempenha um papel crucial na dinâmica do mercado imobiliário atual. “O MCMV deixou de ser um programa de governo para se tornar um programa de Estado, focando em famílias com renda de até 10 salários mínimos, onde se concentra a maior parte do déficit habitacional brasileiro. As recentes mudanças, como o aumento do teto do programa e a destinação de mais recursos, revitalizaram o MCMV. Muitas empresas voltaram a participar ativamente, e essa dinâmica deve continuar nos próximos anos, ampliando o impacto do programa no mercado”, analisa Diniz.
A Zona Sul: Epicentro do Desenvolvimento Imobiliário em São Paulo
A zona sul de São Paulo tem uma participação significativa na oferta de imóveis novos, devido a diversos fatores. “A zona sul concentra a maior renda per capita da cidade e a maioria dos escritórios de empresas e infraestrutura de serviços. A alta demanda por imóveis nessa região, associada a preços e margens maiores, atrai muitos incorporadores, tornando a zona sul uma estratégia de negócio preferencial”, explica Diniz.
Desafios e Oportunidades na Revitalização do Centro de São Paulo
A revitalização da região central de São Paulo apresenta desafios e oportunidades únicos. “Os maiores desafios incluem a requalificação urbana, melhoria da segurança e oferta de serviços. É crucial atrair residentes, não apenas trabalhadores, para essa área. A prefeitura precisa estabelecer incentivos adequados para novos lançamentos, promovendo a recuperação e o desenvolvimento sustentável da região central”, argumenta Diniz.
Conclusão
O mercado imobiliário de São Paulo está em constante evolução, influenciado por políticas urbanísticas, programas governamentais e mudanças nas demandas habitacionais. Com a experiência e insights de especialistas como Leonardo Diniz, é possível entender melhor essas dinâmicas e prever as tendências futuras que moldarão o cenário imobiliário da cidade.
Para conhecer mais sobre as iniciativas , visite o site da Potato Valley Ventures .
